Артем Цогоев | Недвижимость

👀 Общался на днях с пайщиком одного ЗПИФа, вернее целой корзины разных ЗПИФов. И человек говорит буквально следующее: «Мне вот особенно понравилось, что в личном кабинете указано точное число квадратных метров, которыми я владею: ХХХ м2 склада и ХХХ м2 офиса». Вот прям так и сказал, счастливый такой. 🤦‍♂️ Да сколько ж можно!? Пришлось мне системно расстроить счастливого «собственника» недвижимости. ⚖️ Право собственности - это три правомочия: владение, пользование и распоряжение. Что из этого есть у пайщика? Пользоваться складом пайщик не может. Распорядиться он может исключительно своим паем - продать или заложить. А самой недвижимостью распоряжается не пайщик, а доверительный управляющий. Владеть складом - ну предположим. Всё вместе - так себе комплект «права собственности» для человека, который считает себя обладателем ХХХ м2 склада и ХХХ м2 офиса. 📄 Смотрим выписку из ЕГРН на объект. В графе «правообладатель» стоит обезличенное «Владельцы инвестиционных паев ЗПИФ «Ромашка»». Отдельной записью - обременение в виде доверительного управления в пользу управляющей компании. И на всех договорах аренды по объекту будет подпись вида «ООО УК «Лопух» Д.У. ЗПИФ «Ромашка»». Вся суть в этих двух буквах, Д.У. Доверительное управление. Ты деньги в управление отдал, а не метры купил! 🚩 Едем дальше! В этих конкретных фондах управляющая компания аффилирована со структурой, которая в том числе продавала / продаёт в этот же фонд недвижимость. А это уже называется фидуциарный риск: у управляющего есть обязанность действовать в интересах пайщиков, но одновременно есть и свой интерес, прямо противоположный - действовать в интересах продавца недвижимости. Угадайте, на кого работает аффилированная УК? 💣 Ты не только не собственник недвижимости, так ещё и в результате потенциальной реализации фидуциарного риска твои деньги находятся в распоряжении контрагента с конфликтом интересов! 🎯 И вот на этом фоне в личном кабинете рисуют «ХХХ м2 склада и ХХХ м2 офиса», создают эмоциональный комфорт, так сказать. Это уже даже не маркетинговая уловка, это глумление и издевательство. 🥺 Но мне лично, а я в индустрии коллективных инвестиций в недвижимость с 2003 года, обиднее всего другое. Человек вложил миллионы рублей в ЗПИФы, но так и не разобрался в вопросе. Ему важнее ощущение: красивые циферки, чувство владения чем-то и главное - чтобы корм вовремя насыпали промежуточный доход вовремя платили. Ощущения есть? Дивиденды (и это не дивиденды у ЗПИФов!!!) платят? Значит всё хорошо, вопросов нет. ⚠️ Против ЗПИФов я ничего не имею, это нормальный инструмент, дающий людям с небольшим и средним капиталом доступ к активам институционального качества. ✅ Я против невежества и подмены понятий. P.S. Кстати, подробно разбирали этот вопрос не так давно на канале SimpleEstate.